Il concetto di rigenerazione urbana comprende numerosi aspetti: economici, amministrativi, edilizi, sociali, ambientali e culturali, e il coinvolgimento di un numero di soggetti altrettanto consistente. Alla base di esso si pone senza dubbio, la necessità di migliorare e valorizzare quartieri o parti di città attraverso la riqualificazione energetica, statica e anti-sismica degli edifici che, al contempo, devono risultare compatibili con i veloci cambiamenti ambientali.

 

Deficit e opportunità per il patrimonio edilizio italiano

Negli ultimi anni la percentuale di smart cities inclusive, digitali e innovative è in incessante crescita. Così come in costante aumento risulta la percentuale di abitanti che vive all’interno di esse. È tuttavia, come nel caso del nostro Paese, sempre più sentito il problema dell’esistenza di un patrimonio immobiliare vetusto: la maggior parte delle abitazioni sono infatti caratterizzate da obsolescenza crescente e scarsa manutenzione, tanto che, in base alle stime dell’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT), dei 12,2 milioni di edifici residenziali censiti, circa il 60%, sono risultati costruiti prima del 1980 e 5,2 milioni, pari al 42,5%, sono stati realizzati all’inizio degli anni 70. Questo è principalmente dovuto alla disponibilità finanziaria destinata agli acquisti residenziali e quindi alla produzione media annua di immobili: si è infatti passati dalla realizzazione di circa 200 mila edifici annui nel decennio che va tra il 1960 e il 1970 a meno di 30 mila costruzioni annue nell’ultimo periodo.

 

Dal quadro sopra descritto, è chiaro che il patrimonio immobiliare risulta ormai invecchiato e inappropriato a livello estetico ma ancor più, dal punto di vista funzionale, non rispettando la maggior parte di esso i livelli standard energetici, di salubrità e sicurezza attuali. In questo contesto emerge che una delle maggiori necessità di rigenerazione urbana e, quindi, offerta di migliori condizioni di vita ai cittadini, è quella di privilegiare e potenziare due fondamentali aspetti legati alla senescenza del patrimonio immobiliare nazionale: l’efficienza energetica e la sicurezza statica e anti-sismica.

 

L’imperativo dell’efficienza e della sicurezza

Con riferimento al primo elemento, secondo le stime riportate da ENEA nel Rapporto Annuale 2020 sull’Efficienza Energetica, il patrimonio edilizio è il maggior consumatore di energia in Europa, con il 40% del consumo totale, e responsabile del 36% delle emissioni di gas a effetto serra. Si stima inoltre che l’80% degli attuali edifici europei sarà ancora in uso nel 2050 e il 75% di esso risulta già ora inefficiente dal punto di vista energetico.

 

Anche in considerazione del contesto nazionale, il quadro che ne viene fuori è un’evidente prova della correlazione tra scarsa efficienza energetica e vetustà degli immobili. Basti pensare che il 58,4% delle abitazioni attuali in uso sono state progettate e realizzate intorno al 1977, anno al quale risale la prima legge in tema di risparmio energetico legato all’edilizia; si deduce quindi che la loro realizzazione sia avvenuta senza porre alcuna attenzione agli attuali aspetti dell’efficienza energetica.

 

 

Negli ultimi anni si è assistito a notevoli miglioramenti, tanto che le nuove costruzioni registrano dati di consumo di energia pari ad almeno la metà di quelli relativi ad edifici simili costruiti 20 anni fa. Questo è dovuto in gran parte sia alle disposizioni della Direttiva sul Rendimento Energetico degli Edifici, sia al riconoscimento di Eco-bonus, quale detrazione fiscale volta all’incentivazione di lavori edilizi atti al miglioramento degli indici di prestazione energetica. Quest’anno, al fine di stimolare la domanda di beni e servizi forniti dalle imprese che operano nel settore dell’edilizia e di sostenere sempre più le spese per l’efficientamento energetico degli edifici, il Decreto Legge “Rilancio” n. 34 del 19 maggio 2020, convertito con modificazioni dalla Legge n. 77 del 17 luglio 2020, ha riconosciuto l’aumento delle percentuali degli incentivi, arrivando addirittura a massimali del 110%, e la riduzione dei tempi di ammortamento, concedendo inoltre la possibilità di maturare i superbonus a livello condominiale ed, eventualmente, di cederli a istituti di credito per finanziare parzialmente i lavori di efficientamento.

 

L’altro elemento sul quale la rigenerazione urbana deve puntare al fine di riqualificare al meglio il patrimonio edilizio è la sicurezza statica e anti-sismica degli edifici, per i quali, anche in questo caso, il maggior problema da risolvere è risultato essere la vetustà.

 

Nel 2014 è stato istituito il Certificato di Idoneità Statica (CIS) per gli edifici, attestante principalmente le condizioni di sicurezza delle strutture portanti di un fabbricato, ma ancora oggi esistono molti immobili, la maggior parte dei quali abbastanza datati, che ne risultano privi. Così come accaduto nel Comune di Milano, il cui Regolamento Edilizio, attraverso l’Art. 11, ha introdotto l’obbligo per tutti gli edifici che abbiano raggiunto il cinquantesimo anno di vita, di effettuare, entro lo scorso novembre, controlli sia sull’idoneità statica delle parti strutturali dell’edificio, sia sulle parti secondarie e accessorie. Anche le altre realtà italiane dovrebbero prendere provvedimenti simili al fine di limitare i danni di un eventuale pericolo dovuto a mancanza di staticità.

 

I dubbi sul superbonus

Anche in questo contesto, è rilevante far riferimento alle detrazioni fiscali che prevedono riqualificazione statica e sismica degli edifici, sempre nell’ottica del recupero del patrimonio edilizio, promosse dal Decreto Rilancio 34/2020 a favore dei contribuenti che eseguiranno, fino al 31 dicembre 2021, interventi di riduzione statica e anti-sismica. In sintesi, vengono inglobati nel superbonus con detrazione del 110% sia gli interventi strutturali detraibili col tradizionale bonus della ristrutturazione edilizia, come ad esempio quelli relativi alla sostituzione della copertura e al rinforzo del solaio, sia quelli più specifici concernenti il miglioramento sismico.

 

Tra le novità del superbonus a favore della rigenerazione urbana, rispetto al precedente Sisma-Bonus, vi è quindi la possibilità di eseguire opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica dell’immobile, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione; ci si riferisce quindi a tutti quegli interventi di consolidamento strutturale, necessari per il recupero della sicurezza statica dell’edificio a seguito di dissesti dovuti a varia origine.

 

Al momento restano, tuttavia, molte le perplessità relative all’efficacia del superbonus, quale strumento attraverso cui aumentare gli investimenti del 2021, in modo da generare una significativa domanda aggiuntiva e, di conseguenza, diminuire i problemi energetici, statici e anti-sismici degli immobili esistenti. Tra le principali criticità si evidenziano: condizioni troppo restrittive per accedervi; pesante carico documentale richiesto ai proprietari degli immobili e ai professionisti, sia in fase di progettazione ed esecuzione dei lavori, sia in fase di asseverazione delle attività svolte; complessità nell’individuare l’intervento più appropriato per ciascun caso concreto, essendo la disciplina dei superbonus piuttosto articolata e creando una casistica altrettanto articolata di interventi complessi; periodo temporale troppo ristretto per la presentazione degli interventi (31 dicembre 2021), considerando che la maggior parte di essi, specie per i condomini, risultano essere macchinosi e impegnativi.

 

In questo contesto, non va inoltre tralasciata l’importanza di riqualificare a livello energetico, statico e anti-sismico attraverso l’uso delle infrastrutture digitali. In edilizia fa da padrone il metodo Building Information Modeling (BIM) che risulta consentire l’integrazione di informazioni in ogni fase della progettazione: architettonica, strutturale, impiantistica, energetica e gestionale e, per questo motivo, facilmente usato da diversi operatori. Il modello tridimensionale racchiude, quindi, dati riguardanti volume e dimensioni, materiale, aspetto, caratteristiche tecniche che non vengono perse nella comunicazione a terzi e altre piattaforme informatiche. A quanto sopra menzionato, si aggiunge che la tecnologia BIM offre anche i seguenti vantaggi: maggiore efficienza e produttività, meno errori, meno tempi morti, meno costi, maggiore interoperabilità e un controllo più puntuale e coerente del progetto. Inoltre, un progetto BIM dà la possibilità alla committenza di avere un’elaborazione virtuale del ciclo di vita dell’edificio, anche dopo la fase di progettazione; in questo modo è più semplice monitorare la senescenza dei materiali e programmare al meglio la manutenzione o l’eventuale riqualificazione.

 

Un altro elemento fondamentale, al fine di ridurre la vetustà degli immobili e contribuire a rigenerare il patrimonio edilizio esistente è la manutenzione, ordinaria e straordinaria, degli edifici, che fin dal 1972 è stata definita dalla Building Maintenance Committee come “lavoro intrapreso con lo scopo di mantenere, restaurare o migliorare ogni attrezzatura, vale a dire ogni parte del fabbricato, i suoi servizi e l’area circostante, sino a ottenere uno standard corrente accettabile e per garantire la funzionalità e il valore complesso dell’edificio”.

 

Sostenere interventi legati alla riqualificazione degli edifici, che rispondano pienamente agli obiettivi del Programma Next Generation EU, che supporta in particolar modo iniziative verdi e digitali, risulta quindi essere di primario interesse per il Governo. Sarà necessario ottenere, in questo incerto periodo per l’economia globale, il massimo contributo possibile dalle risorse economiche europee messe a disposizione dal Recovery Fund.